ВНЖ и Налоги в ОАЭ: Руководство для покупателей 2026
Всё, что нужно знать о Золотой визе ОАЭ для инвесторов в недвижимость, безналоговом доходе от аренды и комиссиях в Дубае, Абу-Даби и RAK.
Инвестиции в недвижимость ОАЭ (будь то Дубай, Абу-Даби или Рас-эль-Хайма) предлагают непревзойдённые преимущества: безналоговую доходность, инфраструктуру мирового класса и понятные пути к получению долгосрочного ВНЖ. Ниже — полное руководство по налогам и инвесторским визам в ОАЭ на 2026 год.
Золотая виза ОАЭ для инвесторов в недвижимость
10-летняя Золотая виза (Golden Visa) — главная цель иностранных инвесторов. Она даёт вам, вашему супругу(ге), детям (независимо от возраста) и домашнему персоналу право жить, работать и учиться в ОАЭ без необходимости местного спонсора.
Требования в 2026 году:
- Порог инвестиций: общая стоимость недвижимости не менее 2 млн AED (около 545 000 USD).
- Тип недвижимости: подходят как готовые, так и строящиеся (off-plan) объекты.
- Ипотека: ипотечная недвижимость также даёт право на визу. Правила упрощены: важна общая стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи; прежние требования к минимальному первоначальному взносу наличными отменены.
- Несколько объектов: можно объединить стоимость нескольких объектов для достижения порога в 2 млн AED.
2-летняя инвесторская виза: если ваши инвестиции меньше 2 млн AED, но составляют не менее 750 000 AED (около 205 000 USD), вы имеете право на 2-летнюю возобновляемую инвесторскую визу (в первую очередь в Дубае).
Налоги и сборы на недвижимость
ОАЭ славятся тем, что здесь 0% ежегодного налога на недвижимость, 0% налога на прирост капитала и 0% налога на наследство для недвижимости. Однако при покупке объекта существуют единоразовые транзакционные сборы:
- Дубай: 4% сбор DLD (Земельный департамент Дубая).
- Абу-Даби: 2% сбор ADM (Муниципалитет Абу-Даби).
- Рас-эль-Хайма: 4% сбор Муниципалитета RAK.
- В дополнение к сбору за передачу прав — небольшие административные сборы (обычно около 4 000 AED) за выдачу Title Deed (свидетельства о собственности).
Налоги на доход от аренды
Для частных инвесторов (физлиц) доход от аренды на 100% освобождён от налогов. Если вы инвестируете через корпоративную структуру (например, покупаете недвижимость на материковую компанию ОАЭ), компания может облагаться корпоративным налогом ОАЭ в размере 9% на чистую прибыль, превышающую 375 000 AED. Поэтому большинство иностранных инвесторов покупают жилую недвижимость на личное имя, чтобы сохранить безналоговый статус.
Постоянные расходы на содержание
Хотя налогов на недвижимость нет, владельцы обязаны платить Service Charges (плату за обслуживание) застройщику или ассоциации владельцев: содержание общих зон, бассейнов, спортзалов, охрана. Плата за квадратный фут зависит от премиальности и локации (обычно от 10 до 30 AED за кв. фут в год).
ОАЭ остаются глобальной тихой гаванью для капитала. Инвестировав 2 млн AED, вы обеспечиваете 10-летнюю Золотую визу для всей семьи. В сочетании с нулевым подоходным налогом и налогом на недвижимость ОАЭ дают одну из самых высоких чистых доходностей (ROI) в мире.
❓Часто задаваемые вопросы
На какую сумму нужно купить недвижимость, чтобы получить Золотую визу ОАЭ в 2026 году?
Чтобы претендовать на 10-летнюю Золотую визу, приобретите недвижимость (одну или несколько) на общую сумму не менее 2 млн дирхамов (около 545 000 USD).
Подходит ли строящаяся (off-plan) или ипотечная недвижимость для Золотой визы?
Да. По последним изменениям, off-plan и ипотечная недвижимость подходят, если общая стоимость составляет не менее 2 млн AED. Требование о выплате 50% или 1 млн AED авансом было отменено.
Нужно ли платить налог на доход от аренды в ОАЭ?
Нет. Иностранные владельцы (физлица) не платят подоходный налог с доходов от сдачи жилья. Доход от аренды на 100% освобождён от налогов.
Каковы сборы за передачу прав собственности в ОАЭ?
Сборы зависят от эмирата: Дубай и Рас-эль-Хайма — 4%, Абу-Даби — 2% от стоимости недвижимости.